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東京都の空き家率「11.1%」は何を意味するのか?

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不動産価格上昇でも賃料は弱含み

 少なくとも東京都心部では、不動産価格の下落傾向はみられないが、空き家率上昇の影響は着実に現れていると思われる。

 国土交通省の『平成27年地価公示結果の概要』には、「東京圏は、上昇地点の割合はやや減少しているが、依然半数以上の地点が上昇している。また、上昇率は昨年より小さくなったが、2年連続上昇となった 」と記されており、マクロ・データ上は、不動産価格の上昇傾向が続いている。

 不動産業界の関係者によると、高級賃貸物件でも、条件交渉に入ると大幅な賃料引き下げに応じる例が少なからず存在するようである。様々な物件の賃料水準からも、総じて弱含みで推移しているとのことだ。

 都心部の分譲マンション は引続き高値で推移しているが、これは非居住者を含む投資家の購入意欲が衰えていないためである。「タワーマンションは節税効果が大きい」とか、「円安だからお買い得」といったセールス・トークの魔法が解ければ、一気に価格が下がる可能性もある。

住宅需給を調整する大胆な政策が必要

 どんな市場でもそうである が、需要が乏しいところへ供給量を増やせば、値崩れや売れ残りが発生する。不動産の場合、個別性が強いため、「良いものは良い」という考え方で高値を維持できる例もあるが、そうした物件でもマクロ動向の影響を完全に排除できる訳ではない。

 市場に任せたままでは需要と供給のバランスを確保できないのであれば、政策により需給均衡を促すことが必要となる。固定資産税・住民税の変更による賃貸化・除却の促進、補助金・所得控除によるリノベーション住宅の支援、人口増のための子育て支援策の充実などが求められる。

 そうした中で、最も根本的かつ重要な施策は、移民政策の変更であ ろう。少子化は先進国の問題であり、グローバルにみれば人口は増えている。日本が人口減少局面にあるならば、人口が大幅に増加している国々から柔軟に移民を受け入れることが必要ではないであ ろうか。

 移民との共生がこれからの日本の重要なテーマであり、これを克服できれば東京を中心とする日本の不動産の魅力が世界的に高まるのではないかと思われる。(ZUU online 編集部)

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