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マンション修繕の在り方と方法は今のままで良いのか?

分譲マンションの居住者にとって、金銭面と利便性の両面で大きな負担となるのが15年程度の周期で行われる大規模修繕工事だ。また、10年以内に一度実施が義務付けられている全面打診調査なども、現状のやり方には問題が残る。本稿では、マンション修繕の諸問題と解決策をめぐる動きを探った。(文=吉田浩)

マンション大規模修繕

マンション住人を悩ませる修繕積立金の増加

 「え、そんなに掛かるの?」

 数年前、都内で十数世帯居住の中古マンションを購入したAさんは、管理組合の会合に出席して驚いたという。次年度から修繕積立金がひと月4千円以上も値上げされることが議題に上げられていたからだ。マンション管理会社の説明によると、数年後に迫った大規模修繕工事に向け、予算の不足を補うためにやむを得ない措置と説明された。

 Aさんが住むマンションは世帯数が少ないため、一戸当たりの負担額が大きくなってしまうという事情はある。だが、知人の不動産屋に尋ねたところ、程度の差こそあるものの、似たような事例は全国の分譲マンションで起きているという。

 主な要因は、初期の修繕計画の見通しの甘さや建設業界の人件費高騰などだ。老朽化したマンションの耐震工事を修繕積立金で賄った結果、大規模修繕工事の予算が大きく不足したというケースも見られる。

 建築基準法に定められた大規模修繕工事とは、建築物の主要構造部のどれか一種以上の過半を修繕することを指す。マンションの場合、壁、床、柱、はり、階段といった部分が主要構造部に当たる。

 通常、大規模修繕工事は、マンション居住者で構成される管理組合が長期計画を立て、住民から毎月積立て金を徴収する形で費用を捻出する。業者の選定に関しては、管理組合が複数の業者から相見積もりを取ったり、管理組合から委託された管理会社に一任したりといった形で行われる。

 ただ、多くの場合、住民で構成される管理組合は建築業界の素人。仮に相見積もりを取ったとしても、提示された金額が妥当なのかどうか判断するのは非常に難しい。

大規模修繕工事の内訳

マンションの大規模修繕工事の問題点

 国土交通省が定めた「長期修繕計画策定ガイドライン」には、大規模修繕工事の周期は12年程度との記載があるが、工事を行う時期について特に義務化されているわけではない。とはいえ、各部材には耐用年数があるため、一定の周期で部材を修繕したり交換したりする処置は必要だ。修繕を怠って建物の老朽化が進めば、マンションの資産価値下落が早まる可能性もある。

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