富裕層の所得税対策に最適な不動産投資物件を販売しているハウスリンクマネジメント。広告を重視せず、紹介での顧客獲得に特化しており、顧客からの信頼度・満足度も高い。収益不動産のプロである菅谷太一代表に聞いた。（雑誌『経済界』2023年5月号「注目企業2023」特集より）

ハウスリンクマネジメント　代表取締役　菅谷太一氏

老朽化物件を購入後に再生。減価償却を利用して節税

収益用不動産の物件として、二つのシリーズを用意している同社。

一つは「ポルシェシリーズ」で、老朽化した中古物件をリノベーションし、入居者で満室にしてから物件を販売している。顧客は富裕層が中心で、家賃収入を得られるとともに、所得税を節税できる。その仕組みを菅谷代表は次のように解説する。

「建物には法定耐用年数があり、木造は22年、軽量鉄骨は19年といった決まりがあります。法定耐用年数を過ぎた物件の場合、減価償却期間が短くなり、木造なら４年に。例えば建物の残価にリフォーム代を加えてその額が４千万円だとすると、４年での償却も可能になるため、１年で１千万円を経費として計上でき、節税になります」

もう一つは「カインドネスシリーズ」で、新築の木造住宅を販売している。設計プランから施工まで自社で行っているため、ローコストでつくることができ、顧客に安く提供できるのがウリだ。人気が高く、リピーター顧客も多いという。

「弊社はプロパンガス会社、管理会社も持っており、施工後のサービスも全てワンストップで行っています。さらに物件が古くなって売却したい際にも担当し、出口戦略も任せることができます」

同社の物件の特徴は、東京、神奈川、千葉、埼玉エリアで駅近土地を徹底して選んでいることだ。そのため、入居率が高く、顧客が10年超の長期保有でも、物件の価格が大きく下がることはないという。

「地主さんからのご相談も多いですが、建物のみ売るハウスメーカーとは異なり、土地を含めた不動産への見識が高く、資産自体の価値を最大化するためのアドバイスをできるのが弊社の強みです」

メーカーとして顧客に直接販売しているので、中間経費が発生しないこともコスパが良い理由だという。

中部エリアへ事業を拡大。本社は東京・丸の内へ移転

現在は順調に事業が進んでいる同社だが、今の事業形態になったのは、２０１８年のスルガ銀行による不正融資がきっかけだった。事件後、融資の審査が厳しくなり、サラリーマン向けの不動産投資物件の販売を中止することに。

菅谷代表は、富裕層の資産保全、資産拡大のサポートに事業を転換するため、地主向けの土地活用に強い人材を補強。商品の競争力を高めるため、自社で工事ができるよう、上場企業の建築会社からは施工の責任者をスカウトした。

さらに不動産の建築や売買だけに頼らなくても、売り上げが出るビジネスを構築した。

「空調会社と建築会社をＭ＆Ａし、新しいビジネスにチャレンジして成果を出すようにしました。会社としての知名度はまだ低いですが、コストを削減し、商品を魅力的にするために努力をしているので、商品自体に自信があります」

広告を多用せず、紹介で事業が成り立っているのは、そうした姿勢を顧客が評価して満足度が高いからだろう。

今後は不動産の証券化事業なども視野に入れている。

また、中部エリアに注目し、三重・四日市でもＭ＆Ａを行い、事業をスタートした。

「このエリアでの人口の増加を見込んでいるというよりは、現在の不動産上昇の波を受けていないエリアなので、収益性が高い物件を提供できると考えています」

今後は建築した不動産の売買、賃貸管理、プロパンガス供給という垂直統合ビジネスから水平統合ビジネスへ移行し、シェアを取っていきたいという同社。

一方でむやみにエリアを拡大するのではなく、中部エリアのように顧客に対して賃貸経営に責任が持てるエリアで地に足を着けて少しずつ拡大していく予定だ。

人材は毎年、新卒で３～５人を採用し、中途採用も適宜行っている。

「目の前の仕事をしていれば安泰というわけではなく、建築価格が高騰するから他のビジネスで利益を出す、ＳＤＧｓの観点からプロパンガスからエネルギーを変更する、といった変化への対応力が求められます。どうすればうまくいくのか、変化を恐れずに学び続ける人が活躍していけると思います」

創業から10年を迎え、６月には東京・吉祥寺から丸の内へ本社の移転を予定。新たな事業拡大へ向けてチャレンジしていく。

会社概要
設立　2014年2月
資本金　3,500万円
売上高　22億5,000万円
（グループ売上高35億円）
本社　東京都武蔵野市
従業員数　27人（グループ66人）
事業内容　不動産売買・仲介、不動産賃貸管理、建物内外装工事・大規模修繕工事、液化石油ガスの販売・仲介、少額短期保険・火災保険販売
https://h-l-m.jp/

菅谷 太一

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節税効果の高い収益不動産を売買。紹介制で顧客からの信頼度は抜群 ハウスリンクマネジメント 菅谷太一

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